人大代表：立法破解物业费收缴难问题

      物业费收缴难，一直是困扰小区管理的难题。全国人大代表、盐城市亭湖区雅和社区居委会主任苏珍在本次两会上提交建议，将不交物业费的居民纳入信用“黑名单”，政府应整合成立“社区事务管理局”，将涉及小区内所有的行政执法行为，全部归口管理或授权委托一支执法队伍。

春江新城是南京雨花台区拆迁安置房小区，三期为3幢小高层住宅，最高18层，最低12层。9个单元共有18部电梯，被关停的有8部。这是去年11月发生在南京的一幕。管理该小区的南京牛首有限公司张贴告示称，由于小高层欠费特别严重，公司无力承担电梯产生的电费，只好每个单元关停一部电梯。

“实在没办法了。”牛首物业公司一陈姓负责人向记者大倒苦水说，春江新城2005年交付使用时，业主预缴过一年的物业费，此后，很多业主就再也没交过。小高层住宅中400多户业主，有三成是连续7年没交过物业费，“电梯的电费、维保费一直都由物业公司垫付，公司越垫越多，吃不消啊。”

像春江新城小区这样，物业费收缴率低的小区在南京并不鲜见。统计显示，南京两成左右小区物业费收缴率不足50%，大多数小区在70%左右，超过90%的不足两成。

“不到位，我家已连续被盗两辆电动车。”这是春江新城一位居民3年不交物业费的理由。“屋顶漏水修了四五年还没修好，物业费让我交得有点冤。”家住四季阳光花园的刘女士2009年起就再也没交过物业费。

物业费收取之后，用途不公开，以及对物业服务效果不满意，是业主拒交物业费的主要原因；而在提供物业服务的一方看来，业主以种种理由拒交物业费，是难以维持，或是难以提供优质服务的主要原因。

如何破解小区物管收费难？苏珍在本次两会上提交《改革物业管理顶层设计，保障小区公共管理到位》建议。苏珍认为，业主“不缴费”，原因有三：

业主公共权益认识不足，仍然习惯于过去的“无偿福利型”服务，缺乏“花钱买服务”的消费意识；

相关职能部门管理无法形成合力，违章建筑、治安防范、垃圾费收取、毁绿种菜等不完全属于物业管理范畴的问题也归集到物业管理，而本身又不具备执法权及强制力；

前期开发建设环节遗留的配套设施、房屋质量等“先天不足”也转嫁到物业管理上，给后期管理留下很多后遗症，物业服务企业又无能为力。其结果造成小区业主少缴费或不缴费、物业企业少服务缺管理的恶性循环，加剧物业服务企业与业主的对立。

有什么好办法能让业主心甘情愿缴费？苏珍建议，小区内一些服务可纳入城市基础服务体系，保证居民受到基本保洁、秩序维护、护绿等服务。这些费用可纳入政府财政预算，或通过行政事业收费形式强制收取，也可以小区为单位建立保障性服务基金。

“还要在制度上确保小区居民及时主动交纳服务费用。”苏珍表示，可将物业服务费的交纳情况纳入市民信用系统或公民道德评价体系，构建市民信用网上平台，与银监系统联网；出台业主信用管理应用办法，提高市民主动交费意识，认同小区管理的公共服务属性。此外，还可委托自来水、燃气或电力等具有公共服务性质的部门，将物业服务费纳入这些部门的收费一起收缴。

苏珍还建议，整合行政执法资源建立小区管理综合执法体系。小区内涉及的职能部门较多，包括房产、规划、城管、建设、公安、工商等，多头管理往往导致谁也不管，行政效率低下，但居民总希望只找一个部门就能解决小区内的所有问题。因此，可顺势构建综合管理及执法体系或联合执法体制，成立社区事务管理局，并将涉及小区内所有的行政执法行为，全部归口或授权委托一支执法队伍。