物业拓展工作流程

物业拓展工作流程

一、 获取信息：

1、 定期做市场调查；

2、 客户主动联系；

3、 经协会或他人推介。

二、 甄选信息，确定目标客户（适用于全委项目）

1、 综合楼（高层）面积少于20000平方米项目不接，小区（多层）面积少于50000平方米项目不接；

2、 物业管理费用过低的不接；

3、 业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）；

4、 维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）；

5、 物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接；

6、 档次过低的项目不接；

7、 曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接；

8、 开发商或大产权主超过二家的项目不接；

9、 公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。

三、项目调查 （适用于全委项目）

1、 要从多方面尽可能掌握项目信息，了解开发商的实力和主要目的，这是确定是否接手、采取哪种方式的基础，否则很有可能为他人作嫁衣；

2、 知己知彼，尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短。

四、制作方案的具体步骤

1、明确意向性目标后，由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场，为管理方案的构想奠定基础；

2、 与开发商作进一步沟通，细化方案内容；

3、制定方案：

u 方案内容将根据招标文件要求或项目的实际情况制作，招标项目（全委）的方案大体包括以下几个方面：

A、公司简介

B、项目管理机制架构，包括：

提高管理服务水平的新设想。（针对实际情况，提出一些如何提高该小区社会、经济、环境效益的措施和同场经营的设想及投标单位的合理要求，既要务实，又力求创新）。

拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况。管理方式，包括（但不限于，下同）：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈处理机制。工作计划，包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以及通讯、安全防范装备及办公用品等。

管理人员的配备、培训、管理管理人员的配备，包括：管理处正副主任简历，各类人员数量、文化素质和专业素质、各岗位人员的配置等。管理人员的培训，包括：对各类人员的培训计划、方式、目标及言行规范、仪容仪表、公众形象等。管理人员的管理，包括：录用及考核，淘汰机制，协调关系，服务意识，量化管理及标准化运作等。

C、物业项目的前期介入：需制订有相应实施方案，列明前期人员、工作方式、工作内容等。

D、经费收支预算，包括：

应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定，无文件规定的按市场价测定。另外应列出年度盈亏情况测算和增收节支措施。

E、物业项目的维修、养护和管理，包括：

1）机电设备设施的管理

制定有详尽的设备设施年、季、月、期等定期维修保养检修以及日常维修计划、方案、标准；制定有各类应急抢修、处理方案；制定有详尽的设备设施经济运行方案，保证设备设施高效经济地运行。

2）物业维修养护计划和实施：根据房屋各部分的使用年限和房屋本体维修基金的建立情况，提出对房屋各部分的定期维护和日常维修计划、方案、标准和实施效果。根据公共设施的使用年限和公共设施公共设施专用基金的建立情况，提出公共设施的定期维护和日常维护计划、方案、标准和实施效果。

3）各项管理指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施。

各项管理指标，包括：房屋及配套设施完好率、房屋零修、急修及时率、维修工程质量合格率及回访率、绿化完好率、清洁保洁率、停车库完好率、公共设施设备完好率、主要机电设备完好率、治安案件发生率、火灾发生率、有效投诉率与处理率、管理人员专业培训合格率、维修服务回访率、使用人满意率、其他有关指标。以上各项指标均需注明有关规范标准依据和计算测定依据以及承诺所采取的措施。

F、管理规章制度和档案的建立与管理

1）管理规章制度，包括：公众制度、单位内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。

2）档案的建立与管理，包括：竣工验收资料、房屋的单体竣工图、物业使用人档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行档案、投诉与回访记录、其它管理服务活动记录及档案。

G、公共秩序的维护

结合项目的具体情况和环境特点，提供行之有效的维持物业管理区域公共安全及周围秩序的方案；对消防、公共安全、公共卫生等方面的突发性事件有应急预案。

H、保洁服务

根据项目的特点和实际情况，制定有合理的公共区域日常清洁保洁、消杀、垃圾处理的工作计划及区域工作标准、规程等。

I、绿化养护管理

根据项目的特点和实际情况，制定合理的绿化养护方案，有区域工作标准、规程和对故意损坏植物的预防性措施。

J、社区文化便民服务

包括社区文化建设、社区服务与特约服务。

u 顾问项目的方案包括以下几个基本方面（不限于）

1）项目的物业管理策划

2）项目物业管理顾问服务范围及内容

3）项目物业管理制度建设顾问服务

4）项目物业管理顾问模式及顾问酬金

5）项目物业管理主要顾问人员简介

五、谈判要素

1、 中标（全委）项目的谈判内容：

a、 确定物业管理办公用房及员工宿舍的面积；

b、 物业办公用品及管理工具、用具的购置（一般办公用品由物业公司自行购置，费用自负；物业管理所需的管理工具和用具配备、公共配套设备用品，由物业公司根据实际需要列出计划送交甲方审核后，由甲方一次性购置投入配套，日后使用维护由物业公司负责。）；

c、 确定小区内配套设施、设备（包括交通标志、楼号门牌标识、安全防护栏、保安岗亭、出入口道闸、楼层垃圾桶等，由开发商配备）；

d、 房屋交付使用后保修期内的返修及费用问题

e、 前期介入的费用标准

f、 项目入伙后，小区入住率在50%以下时，公用水、电费分摊方法；

谈判中，如对方提出的要求与法律相悖或我方自身能力原因而不能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全，使自己陷入被动。

2、顾问项目的谈判内容：

a、 根据开发商的主要需求确定公司所提供的方式，包括：驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项培训。报价标准主要依据项目类型、规模、市场行情及开发商的目的、要求而采取不同的价格策略。

b、 在开发商不能确定应采用哪种管理模式时，应正确分析、引导并向其解释采取某种模式的原因，尽量注重实效。

c、 签订顾问合同时应同时正确引导对方，明确顾问内容及条款（尤其是我方的义务、费用标准）。

六、合同签订

根据谈判结果，明确双方的权利与义务后，与开发商或委托方签订合同，并根据开发商要求，制定相关工作计划。