费”物≠“废”物 —由物业退出小区看物业未来

      2007福州市直前湖小区发生了一件不大不小但颇令人震惊的事情：直湖前小区的一处宣传栏上贴出通告，管理该小区已达１０年之久的福州乾坤物业管理有限公司突然宣称，将于２００７年１月２５日中止服务。
       缘由： 据物业公司介绍，他们是在１９９６年进驻该小区的，按照当时的物价标准签订了协议，每户居民每月交２５元的物业管理费。但随着物质生活的不断提高，每户２５元的物业费已经无法负担日常开支，物业公司每月要亏损２０００元到３０００元，如今乾坤物业已经亏损了２０万元。
       业主回应：业主公开函对物业年关宣布退出提出质疑，要求聘请合格的企业核算经营成本，定出合理的物业费，并要求物业公司公布账目，结算当时交纳的维修基金等相关款项，重新与乾坤物业签订合同，希望乾坤物业不要退出小区。
       结果：小区停车等出来的问题，导致部分居民拒交物业费，如今欠款达到１８万元。一些保安卫生人员工资没着落，工作人员人心涣散，物业无法继续经营，最终决定退出该小区。
       分析：究其出现上面问题的原因也不难看出：21世纪的今天，城市的现代化和国际化的发展推动了城市规划和房地产的发展，特别是现代化物业的发展，住户们需要的不仅仅是单纯的保安型物业，他们期待更专业更全面的物业服务，他们对物业消费的概念也从根本上发生了变化，所有权人与使用权人对自己物业的保值增值要求将逐步提高。更加重视舒适安全安静和健康，具有生态型的居住环境将是业主们的长期需求；同时物业公司的服务范围也在急剧的扩大，由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入
       世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间，高素质和高学历的人才也开始被物业关注。正是因为这两方面的急剧发展，而现代社会的物业又没有紧跟上发展的步伐，所以才会出现在的这种情况。
       目前物业的主要弊端是结构化与责任不够明确。业主在住宅方面出问题物业和开发商相互推诿，没有明确的责任，更有甚者无人承担责任。解决这种问题只有国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。
       现代物业的另一个问题就是一些公共设施的保养和维护部彻底，出了问题没人解决。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。
       像市直前湖小区一样， 物业管理经费难以为继也是影响物业发展的一个瓶颈。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务，而拒交物业管理费。其实加强现代社会的物业知识的普及不仅有利于业主，更有利于现代物业的发展，这样不仅能够充分维护业主本身的利益，同时也能更好的监督现代物业。
       现代社会各种法制都不健全，尤其是物业管理法制的不健全致使一些问题无法可依。当然也就没有解决问题的方法。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。同时责任制不健全致使物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。 物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。相信随着物业的发展这些问题会迎刃而解的。
       当然从上例我们可以看出，物业撤出小区并不是明智之举，“费”物不等于“废”物。不能因物业管理费的问题就废除物业，由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。可见现代的物业所做的仅仅是保持小区的环境，其实作为现代化的物业需要对业主进行更高层次的服务：加强同业主交流。只有彼此理解才能取得相互的信任，
       在目前物业公司只有想方设法增强服务意识，才能赢得业主、住户的信任与社会的认同，增强企业自身竞争力，从而不断发展壮大。现在的物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。
       总之，我国的物业管理我们起步晚，需要做的工作很多很多。物业管理工作最终的发展必须随着电力后勤管理体制改革的不断深入走向规范化、正规化。相信不久的将来“费”与“废”的问题也会随着物业的发展而消失。