浅析如何控制物管成本

现在的物管行业究竟是亏是盈？按照业内的普遍认识，物业管理行业是一个微利行业，但有些业主对此并不买账，认为在市场经济条件下，如果物业管理公司真的亏损，那为什么不关门大吉？为此有业主猜疑，物业管理是不是暴利行业？

   为什么会有两种截然不同的看法呢？首先得看物业所处地区的经济发展水平，物业的类型和规模，物业管理企业的资质等级，物业管理质量，管理水平以及物业管理费的收缴率等。对于经济适用房及业主入住率较低的物业，物业管理公司亏损的可能性比较大，面对于种种中高档物业，应该说还是有一定利润空间的，但无论如何也达不到所谓“暴利”的程度。

   如何提高物业管理公司的管理水平，摆脱经营困境，提高经济效益，这是每一个物业管理从业人员都应当思考的问题。《物业服务收费管理办法》第十一条确规定了物业管理成本的基本构成。

   通过规定，我们可以清晰地看到物业管理公司收入的主要来源，但这些均未反映出装修管理服务费、停车服务费、特约服务创收等费用。其实在实际操作中，这些也是物业管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，实现企业的良性循环？

   1、物业管理应早期介入

   物业管理公司在物业的规划设计及建设阶段应提早介入。站在使用者的角度，改进和完善物业的设计，监督施工质量，有利于完善物业的使用功能，也有利开展，提高工作效率和工作质量，从而降低使用、维修成本，提高经济效益。

   2、部分项目实行专业分包业化服务转变，将部分项目发包给专业公司，例如：将清洁卫生这一技术含量较低，利润率不高的项目发包给社会上的专业清洗公司，公司在清洁卫生方面能够提供比物业管理公司更加优质的服务，而且成本会更低，物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任，这样管理费用也会降低。

   3、全面节约各项费用

   建立行之有效的奖惩制度，奖励节约，惩罚铺张浪费行为。要求每位员工都要有节约意识，物品信用实施以旧换新，修旧利废，综合利用。尤其对水、电、电话费等方面加以控制，在财务报销上严格把关，严格控制打的费，餐饮费等费用，确保“一支笔”的财务报销制度。

   4、完善采购招标管理制度

  较大的物业管理公司每年办公用品、保洁用品、维修配件、员工服装等采购费用，少则几十万，大到几百万。因此必须实行招标定点采购，这样可杜绝“暗箱操作”，从而大大降低成本。

    5、充分利用物业资源，开展多种经营进行创收

  物管不仅要会省钱，还得会赚钱。除去物业管理公共服务外，要广泛开展多种经营，针对客户的需求，开动脑筋，比如说家政服务，这既方便了业主也增加了收入。

   6、合理定编定岗，整合资源

   对照物管委托合同，甲方的要求，物业的特点等因素合理定人定岗。按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用，提高人均管理面积，并通过招聘一专多能型人才，同时在企业内部培养一专多能型人才，使员工队伍精干，并在企业内部回忆新员工的培训，使新员工能熟练掌握各岗业务，从而提高工作效率。也可通过“1拖N”管理模式，由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射，实现管理人员的共享。对大型、绿化、维修设备，甚至车辆等，可由几个管理处综合利用，资源共享，从而降低管理成本。

   7、努力实现规模经营

  通过提高品牌含金量，提高资质等级，提高社会美誉度，提高服务质量，扩大市场竞争力，不断承接一些面积大、综合质量优的物业，提高规模效益，面积增加后也能不断降低单位管理成本，同时由劳动密集向知识密集转型，依靠自身的技术实务和专业化运作方式，努力形成一定的产业规模。

   8、智能化管理降低成本

   借物管小区朝智能化社区发展的新趋势，以IC卡等技术为核心，实现对业主用水、用电、用气及物业服务费、停车费等其他会费项目管理的新模式。还可利用先进的电视监控安防系统对小区的主要出入口、道路、公共场所进行监控，从而降低人工费用，达到降低成本的目的。

   当然，企业成本管理离不开企业文化的辐射，有着良好企业文化氛围的企业，必然有利于各项成本管理制度的实施。企业内部每一个部门和每位员工都是成本的影响者，要将全体员工都当作成本管理的主体，通过种种方法不断提高成本控制意识。